Asuntomarkkinat eivät kenties ole markkinatehokkaita

Rahoitustieteessä puhutaan paljon markkinoiden informaatiotehokkuudesta. Informaatiotehokkuus tarkoittaa, että esimerkiksi osakkeen hinta sisältää kaiken saatavilla olevan arvon kannalta relevantin informaation.

Osakemarkkinoita pidetään yleisesti melko tehokkaina. Sen vuoksi osakemarkkinoilla on vaikea tehdä "ylisuuria" tuottoja -- ja siksi puolet sijoitusrahastoistakin häviää vertailuindeksilleen.

Asuntomarkkinat eivät todennäköisesti ole läheskään yhtä tehokkaita. Silloin on mahdollista, että asuntoja myydään joko "liian halvalla" tai "liian kalliilla". Kun asuntojen hinta-arviot vaihtelevat, asunnon ostaa se joka pitää asuntoa arvokkaimpana.

Tämä johtuu siitä, että markkinat eivät ole erityisen likvidejä: asunnoilla käydään kauppaa vain harvoin. Lisäksi asunnot ovat harvoin toistensa kaltaisia, mikä tekee niiden hintojen vertailusta hankalaa.

Sen vuoksi asunto- ja kiinteistömarkkinoilla on todennäköisesti mahdollista saavuttaa tiedon ja asiantuntemuksen avulla tavallista suurempia tuottoja sijoitetulle pääomalle.

Tieto ja asiantuntemus palkitaan

Ylisuuri tuotto syntyy siitä, että

• ostaa kiinteistön edullisesti


• saa siitä hyvää vuokratuottoa


• kykenee myymään kiinteistön kalliilla.

Myös pitkän ajan tuottoprosentin kannalta on tärkeää onnistua ostamaan kiinteistö alunperin edullisesti. Silloin vuokratuotot muodostavat hyvän prosentuaalisen tuoton sijoitetulle pääomalle.

Toisinaan kiinteistön ostaja tai myyjä onnistuu myös ajoittamaan kiinteistökaupan onnistuneesti. Kiinteistöjen hinnat näet elävät jonkun verran suhdannekierron eri vaiheissa. Silloin on mahdollista ajoittaa ostokset ja myynnit optimaalisella tavalla, mikäli käytettävissä on "ylimääräistä" rahaa.

Kyse ei kuitenkaan ole tuurista. Asuntosijoittaminen edellyttää jatkuvaa asuntomarkkinoiden seuraamista sekä asuntoihin perehtymistä myös jalkatyön avulla. Silloin on mahdollista muodostaa ajan tasalla oleva kuva asuntomarkkinoiden kehityksestä ja kenties toimia muita nopeammin.

Piensijoittajan asuntorahastot vähissä

Valitettavasti Suomessa on tarjolla vain vähän piensijoittajille sopivia mahdollisuuksia hajauttaa kiinteistösijoituksia kustannustehokkaasti.

Käytännössä helpointa on ostaa ulkomailta pörssinoteerattuja kiinteistörahastoja, joiden avulla myös piensijoittaja pääsee kiinni kiinteistömarkkinoiden tuottoon eksoottisillakin alueilla.

Itse en ole vielä ottanut kiinteistöjä osaksi omaa portfoliotani, mutta todennäköisesti niidenkin aika koittaa pian. Koska oma salkkuni on sijoittajan mittapuiden mukaan varsin pieni, ovat rahastot ja julkisesti noteeratut kiinteistösijoitusyritykset käytännössä ainoat käytettävissäni olevat mahdollisuudet.

Piensijoittaja hyötyy osakemarkkinoiden tehokkuudesta

Piensijoittaja hyötyy osakemarkkinoiden tehokkuudesta. Kuinka tämä oikein on mahdollista?

Tehokkaiden markkinoiden hypoteesihan esittää, että pörssiosakkeiden kurssi heijastelee aina kaikkea käytettävissä olevaa tietoa yrityksen tulevaisuudennäkymistä. Tämän ansiosta kulloinenkin osakkeen hinta perustuu parhaaseen mahdolliseen arvioon yrityksen tulevista tuotoista.

Tehokkaiden markkinoiden hypoteesi saattaa aluksi vaikuttaa masentavalta: talousuutisten lukeminen, vuosikertomusten analysointi ja osavuosikatsauksien tarkka läpikäyminen eivät tehokkailla markkinoilla tee mahdolliseksi saavuttaa indeksin tuottoa parempaa tulosta.

Toisaalta siitä seuraa samalla, että piensijoittaja voi aivan ilmaiseksi hyötyä suurten pankkien, eläkerahastojen ja muiden suursijoittajien analyytikkojen analyysistä. Piensijoittaja voi yksinkertaisesti luottaa siihen, että "isot pojat" ovat jo hinnoitelleet osakkeet oikein. Tällöin piensijoittaja voi toimia osakemarkkinoilla vapaamatkustajana: hän saa ilmaiseksi käyttöönsä kallispalkkaisten pörssianalyytikkojen työn tulokset.

Pörssiosakkeen kurssi sisältää jo kaiken mahdollisen julkisen tiedon yrityksestä ja sen tulevaisuudennäkymistä. Siksi piensijoittajan ei tarvitse kuluttaa aikaansa yritysten analysoimiseen ja sen pohtimiseen, kuinka voisi voittaa indeksin. Jos indeksiä ei voi voittaa kuin sisäpiirin tiedon tai tuurin avulla, ei rationaalinen sijoittaja edes yritä voittaa indeksiä. Sisäpiirin tiedon käyttäminen kun on laitonta, ja tuuripeleistä kiinnostunut voi saman tien kokeilla uhkapelejä.

Koska indeksiä ei voi voittaa, on rationaalisen sijoittajan ratkaisu selvä: hän joko ostaa suuresti hajautettua indeksiosuusrahastoa (ETF) tai hajauttaa itse osakesalkkunsa mahdollisimman hyvin. Näin on mahdollista minimoida riski ilman odotettavan tuoton vastaavaa pienentymistä.

Gordonin kaava pörssiosakkeen arvon määrittämiseksi

Edellisessä artikkelissa esiteltiin yksinkertaisin tapa määrittää pörssiosakkeen arvo käyttämällä apuna pelkästään tietoa osingon suuruudesta ja sijoittajan tuottovaatimuksesta. Yksinkertaisin kaava (arvo=osinko/tuottovaatimus) on erittäin epärealistinen: osinkojen pitäisi luonnollisesti kasvaa ajan mittaan jo pelkästään inflaation vuoksi.

Gordonin kaava on parannettu versio tästä "täältä ikuisuuteen" osinkoa maksavan osakkeen arvonmäärityskaavasta. Gordonin kaava nimittäin ottaa huomioon pörssiosakkeen osingon ja sijoittajan tuottovaatimuksen lisäksi myös osingon oletetun kasvunopeuden.

Gordonin kaavassa oletetaan, että osinkojen kasvunopeus on tasainen. Osinkojen suuruuden ei siis pitäisi heilahdella edestakaisin suhdannevaihtelun ja pörssiyrityksen tuloksen mukaan.

Oletus tuntuu varmasti lukijoistani aivan yhtä epärealistiselta kuin "täältä ikuisuuteen" -mallin oletus osingon pysymisestä samana maailmanloppuun saakka. Epärealistinen oletus tietysti onkin, mutta on kuitenkin todennäköisempää olettaa, että osingot kasvavat, kuin että osinko pysyisi vuodesta toiseen samansuuruisena. Lisäksi monet pörssiyritykset ovat ottaneet osingonjakopolitiikakseen tavoitteen osingon tasaisesta kasvattamisesta. Näin ollen Gordonin kaava ei ole täysin "hatusta nostettu".

Gordonin kaavan matematiikka ei ole "täältä ikuisuuteen" -mallin matematiikkaa monimutkaisempi. Gordonin mallin mukaan osakkeen arvo määritetään seuraavasti:

                Osinko
Arvo = --------------------------
        Tuottovaatimus -- kasvuvauhti

Käytetäänpä esimerkkinä jo tuttua Nokian osakkeen arvonmääritystä. Oletetaan, että sijoittajan tuottovaatimus on 10 % ja sijoittaja arvelee Nokian korottavan osaketta kohden maksettavaa osinkoa joka vuosi 5 %. Tällöin osakkeen arvoksi saadaan:

0,40 e / (0,10-0,05) = 8 euroa

Jos taas tuottovaatimus olisi 15 % ja osingon kasvuvauhdiksi oletetaan 10 %, saadaan arvoksi jälleen 8 euroa:

0,40 e / (0,15-0,10) = 8 euroa

Tehdäänpä vielä pieni muutos alkuarvoihin. Oletetaan tällä kertaa tuottovaatimukseksi hiukan vaatimattomampi 13 % ja osinkojen kasvuvauhdiksi 10 %. Tällöin saadaan arvoksi:

0,40 e / (0,13-0,1) = 13 euroa

Tämänkaltaisia laskelmia kannattaa pyöritellä taskulaskimella tai taulukkolaskentaohjelmalla. Laskelmien avulla voit arvioida, minkälaisia tuotto-odotuksia sijoittajat lataavat tämänhetkisillä pörssikursseilla pörssiosakkeeseen -- ainakin jos oletetaan, että sijoittajat käyttävät Gordonin mallia pörssiosakkeen arvonmäärityksessä apuna.

Todellisuudessa näin ei juuri toimita.